Estamos anotados en una página de Internet donde vemos que la solicitud de asesoramiento sobre cuanto puede salir una reforma, como es solo por preguntar, quedan sin contestar. Posiblemente porque como uno contesta a los clientes, pagando por ver su teléfono o mail, no es factible gastar sin tener la certeza que aunque sea te conozcan. La mayoría va a lo seguro.

Nosotros hemos contestado a veces, pero nunca nos han dado ni las gracias y a nos ha salido dinero. Así que usamos este medio para contestar varias opciones.

También nos ha pasado, que un agente inmobiliario nos ha dicho que reformar un piso de 50 m2 salia al rededor de 10 mil euros. Todo esto nos ha echo preguntarnos, donde vive? En España? Porque os puedo asegurar que es imposible una reforma integral de ese valor, sin tener sorpresas y sobre costos al empezar la obra.

Hablemos claro, que no esta el patio para perder el tiempo, ni los clientes o interesados en saber lo que les puede salir su obra, ni los que quieren trabajar.

Lo que llamamos una reforma integral, es tirar todo y hacerlo de nuevo o casi. Cambiando distribución quizás  ventanas, puertas, suelos, instalación de fontanería, calefacción, electricidad, baños nuevos, cocina, pintura, etc. Iremos por partes.

Así que pondremos un piso estándar de 50 m2, con dos dormitorios, un baño, la cocina y salón. Vamos a suponer que tienen ventanas de 1.10 x 1.40 de altura, las típicas en la media de esta ciudad,  un baño de 2x2m y una cocina de 1.70×2.50m, por decir algo.

Por experiencia, por ej, los baños estaban junto a las cocinas en la mayoría de distribuciones de pisos en Madrid. Por eso se suele cambiar la distribución de las viviendas. A quien le gusta, pasar por la cocina para ir al baño? a nadie.

Así que lo que se suele hacer es ampliar el baño, donde esta, para usar correctamente la bajante y la cocina se puede retirar en distancia, porque no es necesaria que este pegada a la bajante principal. Todo se puede modificar, solo hay que hacerlo con conciencia. Pero no hablamos de distribuicíón, hablemos de precios.

Reformar así un piso de esas dimensiones y con esas características y superficie,   suele rondar entre los 25.000 y 30.000€ sin contar los muebles de la cocina que eso es para hablar a parte. Vamos a desmenuzar porque se llega a ese precio. Empecemos.

BAÑO

Reformar un baño de 2x2m, involucra:

1-Retirar todo lo existente, sanitarios, griferias, instalación existente, alicatados y suelo. No solo demolerlo, sino retirarlo del piso y llenar un contenedor, en la calle.

Hay dos maneras que las empresas te presupuesten esto, o por elemento o m2, a la vieja usanza de obras grandes o por un global por tiempo y los números de contenedores que salgan con la descarga del escombro en el mismo.

Nosotros preferimos como empresa, esta última opción porque es mejor para la propiedad de la obra.  Solemos calcular por tiempo de romper, y por m3  de descarga el precio, y el contenedor por unidad de alquiler.  Estos dos últimos conceptos están  asociados. Si se usa un contenedor, lleva asociado los mismos m3 de descarga a mano.
Para un baño de 2x2m, con bañera, inodoro, lavabo, bidet, con alicatado hasta arriba, etc, suele usarse un contenedor, por lo que los m3 de carga del mismo serán 7m3 y el tiempo de demolición 1 día.

El precio de esta tarea suele rondar entre 400 y 600€

2- La instalación de fontanería nueva, agua caliente+ fría + desagüe, se presupuesta por punto a instalar.

Actualmente no se presupuesta en cobre porque ha subido mucho el precio, y existen en el mercado otros materiales para las tuberías ideales para fontanería, como  Pex, Eval-Pex y Multicapa UPONOR. Cualquiera funciona de maravilla para las reformas.

El precio por punto entre agua caliente o fría, + desagüe + instalación de aparato, ronda entre 130 a 150€.

Así por ej. un baño como el que nos ocupa llevaría 4 puntos, si ponemos precio medio 140€ serian 560€

3- El radiador  si se cambia de lugar, se considera un punto de nuevo de calefacción al tener que modificar su posición. Los puntos de calefacción rondan los 180€ a 220€, según.
Si el radiador se queda donde esta, se  tiene que sacar y volver a colocar, por lo que recomendamos el cambio de las llaves y detectores,  para modernizarlo. Esto suele costar entre 50€ a 70€ por radiador.

En nuestro baño vamos a considerar que ponemos un radiador nuevo, para ponerlo toallero. Por lo tanto el precio es modificación de punto, y le pondremos un precio medio de 195€

4- La instalación de electricidad. En un baño es poco, algún que otro punto de luz en el techo, un punto en la pared sobre el espejo y dos o tres enchufes.  Se utiliza la línea que viene anterior, si es solo modificación del baño.

El precio también es por punto, y suele rondar 35€ por punto de luz o enchufe. Por lo tanto serian para dos enchufes y tres puntos de luz, 175€

Evidentemente los mecanismos estándar y de calidad media, tipo Simon 27 o 31. Si los mecanismos son superiores, se cobran a parte.

Nota: hasta este punto las instalaciones no se incluyen los sanitarios, si su instalación o las luminarias, que vendrán después.

5- Albañilería. En este punto hay poco que realizar, y se sintetiza en el recibido de la bañera o plato de ducha, instalar el alicatado o suelo que se ponga, y la escayola o pladur en el techo si se bajan estos. Como las ayudas a las instalaciones en las rozas que se abran y cierren para la instalación de tuberías.

Casi todas estas tareas, si la superficie no es muy pequeña de dos a 5 m2, se suele hacer por un precio por m2 o unidad.  Hay empresas que calculan un global por tiempo. No es nuestro caso, no nos gustan los globales, y te preguntaras porque? simple, si al final por ej, se decide solo alicatar una pared y pintar las otras, el cliente, sabe que m2 no se le cobraran.

Tienes que tener en cuenta que para las reformas el precio nunca es cerrado, porque surgen imprevistos o de más o de menos. EL precio por m2 o unidad es más sensato a la hora de cobrar solo lo que se hagan, no demás.

Para el baño que nos ocupa, tenemos recibir la bañera o el plato de ducha = entre 60 y 100€. Pondremos 80€

Alisar las paredes o suelo, donde se retiro el alicatado, con cemento hidrófugo, entre 11 y 15€/m2.  Esta partida la gente no suele saber para que es, pero es fundamental de hacer donde se coloquen cerámicas, porque impermeabiliza las paredes de la humedad y sobre todo, reconstruye la capa de impermeabilización en paredes y suelos, donde se retiro material similar viejo.

Hay empresas que la incluyen en la instalación de la cerámica, nosotros no. Pondremos un precio medio de 13€/m2 y calculando que alicatamos dos paredes hasta 2.40 de altura, y solamos 2×1.40 (se resta la superficie de la bañera por ej.) son 12,40 m2 = 162€

El alicatado o solado con cerámica, serán 12.40m2 y el precio dependerá del tipo. Por ej, si es un gresite de malla, es mucho más caro su instalación que una cerámica. En las cerámicas varia el precio por el material de agarre, si es para un porcelánico o una cerámica normal.
Pondremos un precio medio de 32€ a 36€/m2. Siguiendo nuestra línea, pondremos un precio medio de 34€/m2 = 422€

La otra superficie de paredes, vamos a poner yeso y pintar para abaratar  y ajustar lo precios. Nos queda aun 9,60 m2 a tratar.

Nosotros preferiríamos dar cemento hidrófugo y luego emplastecer para pintar. Pero se suele dar yeso para regularizar y pintar luego. La solución primera sumarían las dos tareas 13€+12€= 25€/m2 o si es yeso rondaría entre los 15 y 20€/m2. Vamos a poner yeso ya enlucido, a precio medio 18€/m2.

Por lo tanto, serian 173€.

Nos queda el cieloraso, con escayola o pladur anti humedad  Es preferible la escayola aunque necesita más tiempo de secado. De esto dependerá si se pone uno u otro. El pladur es más rápido pero es más caro, porque necesita sumar una capa de tendido para dejar las juntas perfectas.

Vamos a poner escayola, que va desde 24€ a 28€. Precio medio 26€ = 104€

Nos quedan las ayudas, que como es para un baño pondremos un precio único de 250€

Hagamos un resumen hasta ahora =

1- Demolición= 500€
2- Instalación de fontanería = 560€
3-Instalación de calefacción = 195€
4- Instalación de electricidad = 175€
5-Albañilería =1191€

Total= 2691€

A esto le falta el suministro del material cerámico, los sanitarios, las griferias, la pintura, y la iluminación.
Que salvo la pintura que va por m2, entre 5€ y 9€, lo demás depende de la marca o modelo que el cliente elija, y las variaciones pueden ser infinitas.

Así que para cerrar un precio en el baño de hoy, pondremos lo que nosotros llamamos sanitarios básicos, que son la línea estándar de Roca, y de hay para arriba el cliente puede gastar lo que quiera. A saber.

Inodoro Victoria = 145€
Bidet Victoria + griferia de bidet Victoria =124€+65€= 189€
Lavabo Victoria con pedestal + griferias Victoria monomando=111,32€+70,66€=181,98€
Bañera Princess de Roca de 1.70×75 + desagüe + griferia de bañera Victoria=194€+45€+65€=304€
Halógenos de aro blanco con lámpara y transformador + instalación= 15€ c/u

total = 835€

Nos queda solo los revestimientos y pintura
La cerámica pasa como los sanitarios, hay precios infinitos. Así que pondremos precio por experiencias, a 20€/m2 de cerámica se encuentran cosas bonitas.
Una cosa que se tiene que tener en cuenta que se tiene que comprar aprox. 10% + de material por cortes y lo que se llama desperdicio  así queda bien instalado y que se deben ajustar los m2 a lo que se llama «cajas» según el material elegido.

Como es genérico el precio, solo pondremos los m2 necesarios + el desperdicio = 273€

Y la pintura, va desde 5€ a 10€/m2. También le pondremos un precio medio de 7€/m2 = 115€ En este caso, deberíamos poner una superficie mínima pero lo dejaremos por m2.

Total revestimientos y pinturas = 388€

Así nuestro baño sale en total = 3914€ + IVA

Existen infinidad de cosas más que pueden incidir, pero esto es lo básico. Independientemente del descuento que te haga la persona que te haga la obra, pero al final reformar a nuevo un baño de 2x2m rondará este precio.

Estos son precios reales al día de hoy octubre de 2012. Si te ofertan algo mucho más barato, fuera de un 20% menos, cuando hagan la obra te saldrán con algo. Solo han bajado el precio para pillar el trabajo. Igualmente si es mucho más caro que un 20% de este precio con los mismo materiales, se están pasando contigo.

Tenga esto en cuenta.

En los próximos días, continuamos estudiando las distintas habitaciones para llegar a un presupuesto de reforma del piso al completo.

Continua con la cocina … pronto.

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