Consejo de arquitecto = Otras juntas de transición

Muchas veces, el cambio de solado en los distintos espacios de una reforma, generan problemas. Ya sea de desniveles como de diversos materiales, generando la necesidad de poner perfiles de transición, entre los suelos. Sobre todo para tener una transición exitosa, entre distintos suelos y espacios, que son fundamentales para crear el diseño perfecto.

Existen el mercado una gran variedad de formas y materiales, para poner. Son lo que yo llamo, un mal necesario, pero sinceramente, no me gustan nada.

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Que superficie de vivienda es "digna"

Una afición de las nuevas tecnologías que tenemos en este momento, es  ver fotos en Pinterest de proyectos y espacios interiores en todo el mundo. Es algo que nos gusta mucho hacer, porque encontramos detalles que  aplicamos a los proyectos de nuestros clientes.

Una cosa que es constante últimamente  y que por cultura se da mucho en América, es tener espacios grandes para todas las habitaciones de la casa. Cosa que en ciudades como Madrid, con la antigüedad que tiene, u otras en Europa, no es posible a no ser que unas dos habitaciones haciendo una reforma,  para hacer una.

La escala de los espacios es distinta según, la cultura, o continente que se viva.

Los factores son muchos, desde la antigüedad de la ciudad como decíamos  el precio del suelo, el tipo de construcción, etc. Hemos encontrado en París, por ej, estudios, de 20 m2 para vivir. Cosa que en las ciudades de EEUU, no sucede.

A todos nos gusta que nuestras habitaciones sean cómodas  y espaciosas, pero donde esta la proporción exacta? porque esos enormes espacios, también tienen el problema del consumo y costo de la iluminación, o  el control energético para calefacción o frío,  según la temporada. Y todo esto se reduce a que cuanto más grande es la habitación, más cara es el mantenimiento de las instalaciones, para vivir en ellas.

Hace unos años en España, se estudiaron las medidas mínimas que una habitación tenia que tener en una vivienda de las llamadas “sociales”. Entiéndase por sociales, con subvención del estado su precio.

Por ej, un dormitorio principal para estas viviendas era mínimo 10 m2. y 8 m2 para los secundarios.

Evidentemente, superficies pequeñas. Lo que si, obligaban a que ninguna medida fuera inferior en el lado corto a menos del 2.20m.

Las medidas de un dormitorio deben permitir, una cama doble, circulación al rededor, aunque sea en tres lados, y superficie de almacenamiento. Si la cama tiene 1,40×1,90 (cama de Ikea) y se apoya en una pared, sobre los 1.40, como mínimo debe haber 80 cm de cada lado, el ancho de la habitación seria de 3mts, y si la superficie mínima es de 10 m2 útiles, el otro lado debería tener 3.30 mínimo.

Como veis, según las matemáticas, se podría poner, pero seria estrecho.

Lo que se considera vivienda aceptable, debe tener los 36-40 m2 “útiles”, como mínimo en total. Es lo que se estipula para que no sea una “infra-vivienda” o como ahora se dice “digna”.

Hay gente que dice que se puede vivir en menos. Y puede ser, pero ya estos metros son escasos. No solamente son m2 lo de una vivienda, sino que debe permitir la comodidad de la persona que la habita. Que se sienta a gusto.
A veces leo de viviendas de más de 1000 m2 de superficie, y eso para mi no es una vivienda, eso es ostentación del dueño. Pero es una opinión personal. Y posiblemente se sienta a gusto, pero no usará más que la mitad o menos. Pero esto es otro tema.

Existen proyectos, que estudian la relación de las viviendas con su superficie, para que sean sostenibles, dignas, y a un precio accesible. Por ej, las llamadas:


Casas Chubi: “de colores en Holanda. Contextualizando, el proyecto de llama Spacebox y consiste en una vivienda de un ambiente, tipo estudio, de alta calidad constructiva, con los altos estándares holandeses, capaz de ser transportada, agrupada y combinada de la manera más conveniente por el cliente.  Una de las gracias de las viviendas es la posibilidad de crear unidades armónicas y conjuntos a través de la agrupación. (de elparalex.com)”

 Aunque no creemos que tengan nada de vivienda social y nos recuerdan mucho al movimiento  de construir casas en contenedores de las cuales en este sitio tienes muchos ejemplos y explican lo que son =  http://www.casascontenedor.com/

Aunque, también encontramos ejemplos por otros sitios. Los proyectos que se realizan, generan viviendas sostenibles, y sobre todo baratas, y no están reñido con lo bonito o con el bienestar, miren unos ejemplos.

Hasta Starbucks ha experimentado en hacer una en contenedores, mira el resultado.

Tu te animarías? a vivir en una vivienda formada por contenedores?

Quiero construirme una vivienda, por donde empiezo?

Una cliente, me ha solicitado un presupuesto para hacerse una casa con las siguientes características:
“Parcela 200 m2. Estilo Moderno. Calidades medias-alltas. Con 3-4 habitaciones 2-3 baños aparcamiento para 2 coches ya sea semisotano o abierto, y que deje parcela suficiente para construir una piscina en el futuro”
Yo he calculado que una casa asi, seria más o menos de 350 m2 construidos y he calculado los costos en función de esto. Esto le he contestado, y creo que puede ser muy interesante para otros lectores.
Para saber en cuanto ronda un trabajo así, tiene que considerar varios aspectos. A saber,
1-Personal técnico redactor del proyecto y dirección de obras.
El proyecto por parte de un arquitecto colegiado donde a través de un proyecto básico y de ejecución, refleje todas las especificaciones técnicas de la casa de sus sueños, para que luego a la vista de la ejecución no haya imprevistos.
Este trabajo va en función de los m2 construidos de la casa, siendo 35€/m aproximadamente precio de mercado.
Por ej, si fuera una casa de 350 m2, que seria lo que más o menos tendría que tener según sus necesidades, seria de 12.250€+IVA
Esto incluiría idea, redacción de proyecto y dirección de obra.
Eso en cuanto al arquitecto.
Una obra así, necesita del contrato de un aparejador que lleve la obra y serian 10€/m2, también aproximadamente en costo de mercado medio . Si seguimos con 350 m2 sería 3500€+ IVA
Esto en cuanto a los técnicos.
2-Otros gastos que se lleva el proyecto es un estudio geotécnico  que según la zona suele costar para una parcela de 200m2 unos 700€.
Este estudio los exigen los ayuntamientos en obra nueva y lo hacen empresas especializadas en ello, independientemente del técnico que usted contrate para hacer el proyecto.
3- Gastos de licencias y visados.
Los visados del proyecto del arquitecto están incluidos en sus honorarios.
Una vez que se tiene el proyecto visado por el colegio correspondiente y el estudio de seguridad y salud, como el estudio geotécnico, se presenta en el ayuntamiento correspondiente.
El porcentaje que se paga al ayuntamiento depende de cada uno, y suele ser un 4% del presupuesto de obra que refleja el proyecto.
Si el ayuntamiento considera que el presupuesto de obra esta bajo  y fuera de mercado, aplica el precio por m2 construido de la Comunidad de Madrid, que al día de hoy es de 487€/m2.
Para el cálculo de los gastos de ayuntamiento, como mínimo seria 4% de 170.450€ =6818€
Este porcentaje lo debería averiguar en el ayuntamiento correspondiente, pues se paga directamente a ellos.
4-Costo de la obra
Evidentemente los costos varían según el diseño, la normativa a aplicar, la superficie, las calidades, y lo que nosotros recomendamos siempre es tener un proyecto real y bien definido para empezar.
Pero para tener una idea a costo de mercado actual estamos hablando de un costo para calidades medias-altas de estilo moderno entre los 900€-1100€/m2 de construcción.
Para una casa de 350 m2, estamos hablando entre 315.500€ – 385.000€.
Esto es para tener una idea en cuanto nos podría salir la vivienda terminada. No existen más gastos. Como usted se presentará como promotor, le podrán decir que necesita un seguro decenal. Pero en su caso no, si esta vivienda es para uso privado de la familia y no pretende venderla en 10 años. Si lo hiciera como inversión para ser promotor, si le exigirán este seguro.
Si usted tiene un terreno y quiere comenzar el proceso, le recomiendo.
A-Pasar por el ayuntamiento correspondiente y pedir un documento que se llama Alineación Oficial, y que conlleva su parcela, los servicios que llegan, y la normativa de aplicación sobre la misma, que necesitará el arquitecto que haga su proyecto, independientemente quien contrate usted.
Los ayuntamientos suelen cobrar una tasa por este papel y tardan unas semanas en dárselo. Siempre depende de que ayuntamiento sea.
B-Ir pidiendo una empresa que haga estudios geotécnicos. Esto también es independiente del arquitecto que usted contrate y lo necesitara para incluirse en el proyecto y sobre todo para hacer el cálculo de estructuras.
Para esto, yo recomiendo buscar una empresa de la zona donde este la parcela, así el desplazamiento es más corto y el costo del mismo es menor.
Este estudio se pide visado por el colegio correspondiente, y la empresa que se lo haga, se ocupa de darle original y dos copias visadas.
C-Elegir el arquitecto que le haga el proyecto y empezar el proceso.
Otras observaciones serían:
– Incluir en el proyecto la piscina asi ya tiene la licencia y no tiene que duplicar a futuro el costo por proyecto y licencia de la construcción de la misma, se la pediran.
Pues ya saben, si alguien tiene una parcela, en principio en la Comunidad de Madrid y quiere hacerse una casa, estos son los pasos a seguir y los costos estimados.
Si quieren más detalle, mandenos un mail a Obras-Buanystudio y le dariamos más ideas sobre su futura vivivenda, sin compromiso alguno por su parte.

Hablemos de precios reales= hoy, un atajo nunca viene mal

Llevo varios post, desmenuzando un presupuesto real, porque me he encontrado con gente que quiere que se la oriente. Que quieren o comprar un piso o reformar el que tienen y no tienen ni idea cuanto puede costar.

Estos días me he topado con un atajo= PlanRefoma.com

Un grupo de emprendedores han montado este portal  www.planreforma.com donde contactan a la gente con técnicos, ya sean arquitectos, aparejadores o decoradores.

Me imagino, que lo primero que se te viene a la cabeza es “que barbaridad, si se contrata un técnico se disparan los precios”. Pero no,  si nos lees asiduamente, veras que siempre aconsejamos con ejemplos reales, que se ajustan los precios sin sorpresas teniendo a una persona responsable de los trabajos a realizar, o sea un técnico.

Pero no hablamos de este sitio por eso, sino porque han desarrollado una aplicación muy fácil de usar, para que te de un presupuestos aproximado de lo que te saliera la obra, por m2. Lo mismo que estaba haciendo yo a mano y con papel y lápiz, aquí.

He echo una prueba y me ha sorprendido gratamente. Sale más o menos igual a lo que pensaba yo por experiencia que salia ese trabajo.

Así que he pillado el camino más corto a nuestro resultado final, saber cuanto saldría ” un piso estándar de 50 m2, con dos dormitorios, un baño, la cocina y salón. Vamos a suponer que tienen ventanas de 1.10 x 1.40 de altura, las típicas en la media de esta ciudad,  un baño de 2x2m y una cocina de 1.70×2.50m, ” que fue lo que nos planteamos en el post del 17 de octubre.

(la foto no tiene nada que ver, pero ojala hubiera pisos a reformar con un salón así  aunque no seria de 50 m2, posiblemente.) Nos encanta este salón. Seamos realistas  volvamos a lo nuestro.

He introducido esas características en el simulador de la siguiente manera.

1- te piden un nombre para el proyecto, la localidad, que tipo de trabajo quieres (reforma integral), los m2 del piso, la calidad (media), el número de habitaciones (2 dorm.) y el número de baños (1).

Llegados aquí, te dan un precio irreal totalmente y solo orientarte de saber que menos de eso no te vas a gastar, en nuestro caso nos han dicho 11000€, irrisorio, porque faltan datos.

Así que buscamos no el presupuesto expres, sino el detallado. Y sigue así.

2) Ya parte de lo primero ingresado y sigue preguntando número de estancias. No se muy bien a que se refiere pero lo explican perfectamente en el signo de interrogación que aparece. En nuestro caso tenemos un hall y un pasillo. (2).
Las dimensiones de la cocina 2.50 de largo y 1.70 de ancho. Te pregunta de nuevo que calidades (medias) y si quieres cambiar la distribución, le diremos que si.
Te pregunta cuantos dormitorios queremos tener (le decimos 1),  baños quieres tener (1), cuantas paredes quieres derribar (le decimos 2) y cuantas paredes construir (0).

Evidentemente si queremos cambiar la distribución es para hacer de dos, uno. Espacios más amplios

3) Te pregunta, pintar la vivienda (si), toda, dorm. sala de estar y resto de estancias. Techos (si). Quieres quitar gotelé (si) en todo. Empapelar (no).  Dejar paredes de ladrillo visto (no)  Cambiar suelo (si) en todo y que tipo, parquet sintético (tarima flotante). Puertas (si) pintadas.

En cuanto a las puertas echamos en falta lacadas, pero bueno consideraremos pintadas, que me imagino será lo mismo.

Armarios empotrados (si) pintados. Las ventanas (si) 4 unid. de 1.40×1.10 como las habíamos definido.
La instalación eléctrica (si). El timbre (si), enchufes (si) donde (marcamos en todo lo que sale que esta en correspondencia con lo que estamos sacando). Interruptores (si) igual. Puntos de luz (si) igual. Teléfono(si), antena (si). Calefacción (si) y que tipo, nosotros pondremos radiadores que se necesita una caldera.  Aire acondicionado (no).

4) Cocina y baño.
Cocina totalmente nueva (si), nuevamente te pide las medidas. Baño si lo quieres reformar o nuevo, nosotros seria reformar (si) cuantos, y dimensiones (nosotros tenemos 1 de 2.00×2.00). Te pregunta, si quieres griferia nueva, sanitarios nuevos, sacar bañera y poner ducha, cambiar el techo (yeso), el alicatado de suelo y paredes (si) que tipo de pared y suelo. Hemos marcado baldosas en ambos dos.

Una cosa que nos ha gustado, permiten poner tarima flotante en el suelo de baño,  con lo que estamos totalmente de acuerdo y ya hablaremos otro día.

Le damos a calcular. No me dirás que es similar a lo que estábamos haciendo nosotros?

Que nos sale?. La reforma integral de un piso de 50 m2 con dos dormitorios, de los cuales dejaremos uno para hacerlo más grande, cambiando carpinterías (puertas, ventanas y armarios), nueva cocina, reformar a nuevo el baño, pintar en liso sacando gota, instalación nueva de calefacción y electricidad, sale 27.830€.

Evidentemente es un precio orientativo, pero bastante real.

A tener en cuenta. Si alguien te dice que esa obra te saldrá 15000€ te esta mintiendo, porque seguro se sacará cosas que no estaban en el presupuesto. Y si te dice que te saldrá 35000 € se esta pasando.
Tu ya sabes que un piso con esas características sale eso.

Tengo que reconocer que ha realizado una aplicación interesante y real, que te ayudará a que calcules cuanto puede salir la reforma de un piso que quieras comprar o reformar.
Hay otras opciones en la aplicación, como reformar solo un baño o la cocina u otras opciones. Te dejo a ti, que lo investigues.

Solo te das de alta y es gratis.  Recuerda www.planreforma.com. (presupuesto detallado)

Como ves, los 11mil euros que nos decían al principio, no es la realidad. Sin tener las cosas claras de lo que quiere hacer y las medidas reales, es muy difícil dar algo sensato. Por eso constantemente aquí  te lo recordamos. Los globales, precios al boleo y sin ver el trabajo, o tener medidas o un plano aunque sea esquemático, es imposible ser realistas.

Lo que necesitamos ahora para afrontar esta crisis entre todos, es ser realistas.

Cuando el sueño de alguien se hace realidad

A veces en la vida laboral se realizan proyectos, que uno define pero no construye por circunstancias. Esto nos ha pasado.
Hemos ido a ver el viernes pasado una obra recién terminada de un proyecto nuestro. En realidad hemos hecho Coaching con el cliente. Porque le asesoramos en que hacer y como llevar a cabo su sueño.


Nos hemos emocionado bastante, porque si bien sabíamos el proyecto que habíamos hecho,  la concreción del mismo ha superado nuestras expectativas.
Así lo vimos en planos…hace 2 años…

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